Die stille Wirkung der Mietpreisbremse

Warum kurzfristiger Mieterschutz langfristig Wohnraum kostet

Was zunächst wie eine spürbare Entlastung wirkt, birgt bei näherer Betrachtung erhebliche strukturelle Risiken. Die Mietpreisbremse soll Mieterinnen und Mieter schützen und kurzfristig Stabilität am Markt schaffen. Kritisch sieht Immobilienexperte Matthias Ortner den seit April 2026 geltenden Mietpreisdeckel der Bundesregierung, der erstmals auch den privaten Sektor erfasst.

„Kurzfristig hat die Deckelung mit Sicherheit einen positiven Effekt für die Haushalte“, räumt Ortner ein. Gleichzeitig jedoch dämpft sie, wie er im ORF III Aktuell am Nachmittag betont, den Anreiz für Investoren und entfaltet damit langfristig eine bremsende Wirkung auf den Wohnungsmarkt.

Weniger Investitionen bedeuten weniger Neubau

Der Mechanismus dahinter ist einfach: Wenn die Regulierung Erträge begrenzt, werden Kapitalgebende vorsichtiger. Projekte, die früher noch darstellbar waren, werden aufgeschoben oder ganz gestrichen. Investoren ziehen sich zurück und wo Investitionen ausbleiben, schrumpft auch das Angebot an neuem Wohnraum.

Langfristig warnt Ortner vor den Auswirkungen: „Ohne Geldgeber wird kein neuer Wohnraum geschaffen. Im schlimmsten Fall führt das dazu, dass Mieten langfristig weiter steigen oder schlichtweg kein neuer Wohnraum mehr zur Verfügung steht“, erklärt der Immobilien-Experte.

Warum trotz Wohnungsmangel kaum gebaut wird

Dass in Österreich trotz offensichtlichem Wohnungsmangel so wenig gebaut wird, erscheint paradox. Auch dieses Thema wurde im ORF III Aktuell am Nachmittag Interview ausführlich diskutiert.

Die Gründe liegen in der jüngeren Vergangenheit. In den Jahren vor dem Markteinbruch wurde viel gebaut, teilweise entstand ein Überangebot. Dann kippte das Umfeld abrupt. Baukosten explodierten, Finanzierungskosten stiegen stark an, Unsicherheit machte Investitionen riskant.

Für Bauunternehmen ist Neubau keine gesellschaftliche Aufgabe, sondern eine wirtschaftliche Entscheidung. Wenn Kosten und Erlöse nicht mehr zusammenpassen, wird nicht gebaut.

„Da die Überhänge aus der Vergangenheit mittlerweile de facto aufgebraucht sind, liegt die Prognose für Fertigstellungen 2026 auf einem historischen Tiefstand“, so Ortner.

Ein Markt unter zunehmendem Druck

Eine rasche Erholung ist derzeit nicht absehbar. Wie Matthias Ortner im ORF III Aktuell am Nachmittag Gespräch betont, belasten weiterhin Inflationsängste und geopolitische Unsicherheiten den Markt. Noch vor Ausbruch internationaler Konflikte wurde auf weitere Zinssenkungen spekuliert. Diese Hoffnung hat sich vorerst zerschlagen. Hohe Leitzinsen und teure Finanzierung erhöhen den Druck auf den Neubau zusätzlich. Der Immobilienmarkt steht dadurch von mehreren Seiten gleichzeitig unter Belastung.

Finanzierung bleibt die größte Hürde

Hinzu kommen strenge Vorgaben bei Wohnbaukrediten. Auch wenn einzelne regulatorische Maßnahmen ausgelaufen sind, wurden die Kriterien seitens der Banken nicht spürbar gelockert. Der Zugang zu Finanzierung ist nicht leichter geworden. Im Gegenteil: Banken stehen selbst unter Druck, bestehende Kreditrisiken in ihren Portfolios auszugleichen und agieren entsprechend vorsichtig. Darauf wies Matthias Ortner ebenfalls im ORF III Aktuell am Nachmittag Interview hin.

Eigenheim zwischen Vernunft und Leistbarkeit

Ist es unter diesen Bedingungen noch klug, ein Eigenheim zu erwerben? Die Antwort lautet ja. Eigentum bietet langfristige Sicherheit, ist generationenübergreifend nutzbar und bleibt ein stabiler Vermögenswert mit Wiederverkaufswert.

Doch die Leistbarkeit ist zur entscheidenden Hürde geworden. Sie hängt nicht nur vom Preis, sondern vom Einkommen und vor allem vom Zugang zu Finanzierung ab. Hier braucht es Unterstützung auf staatlicher Seite.

Besonders belastend sind die Transaktionskosten. Rund zehn Prozent des Kaufpreises entfallen auf Nebenkosten, etwa zwei Drittel davon sind Steuern und Gebühren. Hier könnte der Staat gezielt ansetzen und entlasten.

Bestellerprinzip und die Debatte um Nebenkosten

Das Bestellerprinzip wurde im Mietbereich bereits eingeführt. Die Maklerprovision trägt dabei der Auftraggeber. Beim Immobilienkauf gilt dieses Prinzip in Österreich allerdings noch nicht, obwohl es in vielen anderen Ländern längst Standard ist. Zwar wird oft argumentiert, dass Verkäufer oder Projektentwickler die Kosten sonst einfach in den Kaufpreis einrechnen würden. Dennoch bleibt festzuhalten: Die Maklerprovision macht nur einen vergleichsweise kleinen Teil der Nebenkosten aus. Der größere Hebel liegt klar bei den Gebühren.

Stadtflucht und neue Wohnrealitäten

Ein weiterer Trend ist deutlich sichtbar. Immer mehr junge Familien verabschieden sich aus teuren Ballungsräumen und suchen Wohnraum im ländlichen Raum. Leistbarkeit, Platz und Lebensqualität sind ausschlaggebend für die Entscheidung.

Diese Entwicklung verändert die Nachfrage nachhaltig. Urbanisierung wird ergänzt durch eine neue Form der Stadtflucht. Das schafft Herausforderungen für Infrastruktur, bietet aber auch Chancen für strukturschwächere Regionen.

Angebot, Nachfrage und Leistbarkeit als Kernfragen

Am Ende lassen sich alle Entwicklungen auf drei Faktoren zurückführen. Angebot, Nachfrage und Leistbarkeit. Wird an einer dieser Stellschrauben falsch gedreht, gerät das gesamte System aus dem Gleichgewicht.

Wie Matthias Ortner im ORF III Interview deutlich machte, braucht es eine ganzheitliche Strategie. Neubau muss gefördert, Genehmigungsverfahren beschleunigt und Finanzierung erleichtert werden. Regulierung darf schützen, aber sie darf nicht lähmen. Denn Wohnraum entsteht nicht über Nacht. Und politische Versäumnisse zeigen ihre Wirkung stets mit Verzögerung.

Mehr dazu im ORF III Aktuell am Nachmittag Beitrag (22. April 2026) abrufbar in der Mediathek unter: https://on.orf.at/video/14319941/16075579/ortner-zu-mietpreisbremse-anreiz-fuer-investoren-gesenkt-orf-iii-aktuell-am-nachmittag-vom-22042026